Reforma del alquiler pendiente del visto bueno del Congreso: cómo afecta a propietarios e inquilinos

El pasado miércoles 19 entró en vigor la reforma del mercado del alquiler elaborada por el Gobierno de Pedro Sánchez. Los cambios más significativos afectan a la duración de los contratos de arrendamiento y a las fianzas. Sin embargo, el Congreso debe convalidar el Real Decreto en un plazo de 30 días. En caso de que no se convalide, esta normativa es como si no hubiera existido, pero cualquier contrato que se haya firmado durante la vigencia del Real Decreto quedará inalterado, aunque después el Congreso tumbe estas medidas.

Aún falta el visto bueno del Congreso al famoso Real Decreto Ley que modifica la Ley de Arrendamiento Urbanos de 1994 (LAU). El Gobierno del PSOE necesita mayoría absoluta y Podemos se ha mostrado reacio a aprobar esta normativa, ya que no contempla su medida estrella: limitar por ley el precio del alquiler.

En caso de que el Congreso no saque adelante la reforma del alquiler, propietarios e inquilinos deben saber cómo actuar:

- El contrato de arrendamiento firmado durante la vigencia del Real Decreto Ley, es decir, desde el pasado 19 de diciembre, tendrá plena validez puesto que hay que respetar la voluntad de las partes, tal y como recuerda Carmen Giménez, abogada titular del despacho G&G Abogados. Sin embargo, los plazos de prórroga forzosa para el arrendador y a voluntad del inquilino quedarán en 3 años (sea un particular o una empresa) y la tácita reconducción será anual.

- Si el contrato contempla 5 o 7 años de duración, esto queda inalterado porque es la voluntad de las partes. Pero la tácita reconducción que está en tres años por la reforma actual, quedaría sólo en un año que es lo regulado en la reforma de 2013 bajo el Gobierno del PP. 

- Si el contrato de arrendamiento se celebra por 1, 2 años o 3 años, está regulado por la Ley de 2013. Estamos en los tres años de prórroga forzosa y la tácita reconducción quedaría en un año. 

- No obstante, la abogada subraya que si existe una verdadera voluntad de alquilar una propiedad no merece la pena esperar a ver si se convalida o no el Real Decreto,  porque existe libertad de pactos entre las partes para establecer el plazo de duración del contrato que acuerden, y el propietario que quiera alquilar por 5 o 7 años tal y como prevé ahora el Real Decreto, así lo hará constar en el contrato, previo acuerdo con el inquilino, con independencia de que legislación se aplique, si la reforma de 2013 o la de 2018.

- En cualquier caso, será ilegal que propietario quiera rescindir el contrato cuando haya transcurrido un plazo inferior al establecido como prórroga forzosa en la legislación que esté vigente, si el inquilino manifiesta su deseo de continuar en la vivienda. Porque la prórroga forzosa es un derecho del arrendatario y una obligación del casero. Cualquier plazo que sea superior al previsto como forzoso, es perfectamente válido.

- ¿Le merece la pena al propietario esperar a que se apruebe o no en Las Cortes la reforma del alquiler? Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, asegura que si da con un buen inquilino, quizá al propietario no le merezca la pena correr el riesgo de perderlo. Pero otros analistas consideran que quizá merece la pena esperar un mes a ver qué pasa en el Congreso a firmar un contrato que te obligue a mantener al inquilino 5 o 7 años, más los años de prórroga forzosa.

- En el caso de los inquilinos, Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista, cree que “es el mejor momento para firmar un contrato porque la vigencia del mismo estará sujeto a la legislación vigente, aunque dentro de un mes el congreso tumbe el Real Decreto. Mi consejo a los inquilinos es que firmen cuanto antes porque si la ley se confirma, no tendrá consecuencias. Si la ley no sale, al menos estarán cubiertos un plazo mucho mayor”. 

- Si no se convalidara en el Congreso el Real Decreto, no quedaría modificada tampoco la Ley del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, por lo que el inquilino deberá pagar este impuesto cuando firme un nuevo contrato de alquiler.